8月15日，国新办就7月份国民经济运行情况举行发布会。

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会上，针对“最近碧桂园房地产事件对整个行业恢复以及保交楼等措施有何影响”的提问，国家统计局新闻发言人、国民经济综合统计司司长付凌晖表示，目前房地产市场总体处于调整阶段，部分房企经营遇到一定困难，特别是一些龙头房企债务风险有所暴露，影响市场预期。但要看到这些问题是阶段性的，随着市场调整机制逐步发挥作用，房地产市场政策调整优化，房企风险有望逐步得到化解。

“近期，北上广深一线城市密集发声，表示要支持和更好满足刚性、改善性住房需求。部分二三线城市也在出台新的房地产调控政策，各地房地产政策调整优化有助于提振市场信心。随着经济恢复向好，居民收入增加，房地产市场优化政策显效，居民住房消费和房企投资意愿有望逐步改善。”付凌晖表示。

专家解读

据广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉点评：

1、如何理解发言人讲的“问题是阶段性的”？

在房企告别高歌猛进，进入供求关系发生重大变化的新时期，必然会有企业风险暴露，这不是个别企业，而是一个群体，即那些在高歌猛进时期高举高打，搞“三高模式”的，这个阶段是无法避免的。但同时也是阶段性的。一方面，供求关系发生重大变化的新时期，房地产过去十几年这对供不应求而制定的管理政策要全面调整，以适应新形势；另一方面，我们正在迈向新模式，不需要那么多的产能，必然有一部分产能要去化或转型，等到这个阶段结束，进入新发展模式了，风险也就软着陆了。

2、如何理解发言人讲的“市场调整机制逐步发挥作用”？

对于碧桂园的问题，要尊重市场机制和市场规律，发挥市场配置资源的作用，发挥市场优胜劣汰的机制。也就是，市场化、法制化、商业可持续。这也是我们处理包括恒大在内的其它房企风险事件时一以贯之的逻辑。在资产重组、收并购等方面，也是贯彻这一逻辑。进入发展模式，新发展阶段后，能适应并顺利转型的，会留下来，否则就会被淘汰。市场机制驱动的这一调整过程，也是资产重组和出清，转型发展的过程，迈向新模式的过程。

3、如何理解发言人讲的“房地产市场政策调整优化”？

当然，同时也要发挥政府的积极作用，主要是保交楼、保民生、保稳定。房地产是攸关经济大局、经济金融稳定的重要行业，也是民生行业，首要的是民生行业。因此，政府的积极作用，主要体现在房地产市场政策调整优化。一方面，主要是保交楼的政策，这是底线和原则。即便出现了风险，但房子一定要交付，就如恒大出险了，但不影响房子交付，各地夯实了保交楼的属地责任，企业夯实了保交楼的主体责任，也就是说，企业出险不能一暴了之，不能一退了之，你得把房子交付了；另一方面，就是促进商品房销售稳定，这既是政策所能、所应该做的范围内，政府发挥有为之手，帮助企业修复资金链，也是避免行业大起大落必须要做的事情。所以，发言人谈的更多的是热点城市要优化政策，支持有效需求释放。

碧桂园开启境内债展期谈判

值得一提的是，据界面新闻报道，8月14日下午，碧桂园首支境内债的初步展期方案出炉，拟对发行的“16碧地05”本金展期三年，到期偿付利息无现金首付。目前该方案正在征求部分债券持有人的意见。

图源：网络

从初步方案来看，碧桂园将在债券到期后的第1、2、3个月分别支付2%的本金，第12个月支付10%的本金；栗第24个月支付15%的本金、30个月支付25%本金、第36个月支付剩余44%的本金。

“16碧地05”为私募债，发行规模58.3亿元，当前债券余额为39.04亿元，票面利率5.65%，到期日期为2023年9月2日，发行人为碧桂园控股有限公司。

在展期之外，碧桂园也提供了增信措施，拿出福建龙岩、山东烟台及江苏沭阳、淮安、兴化的项目公司股权质押。

值得一提的是，碧桂园旗下共计11只境内债券已于8月14日开市停牌，复牌时间另行确定。

对于债券停牌，碧桂园称，集团将与各持份者沟通，并考虑采取各种债务管理措施，维护投资者的合法权益。后续集团亦将继续稳妥推进各项风险化解措施和经营策略，以保障集团的未来长远发展。

此次碧桂园停牌债券则包括“19碧地03”、“20碧地03”、“19碧地04”、“21碧地01”、“21碧地02”、“21 碧地03”、“21 碧地04”、“22碧地02”、“22碧地03”，以及碧桂园控股子公司广东腾越建筑工程有限公司发行的16腾越02等。这11只债券余额约157.02亿元。

除了上述已提出展期方案的“16碧地05”外，还有“20碧地03”也将在今年9月份到期，这支债券余额20亿元，行权日期在9月24日。

此前，碧桂园未能按时支付应该于8月7日支付的两笔美元债的票息，合计金额约2250万美元，但目前仍在30天的宽限期内。这两笔债券在新加坡交易所上市，发行规模均为5亿美元。

也就是说，碧桂园近期除两笔美元债利息外，将在9月份面临约59亿元的境内债兑付压力。

龙湖集团提前还了17亿元的债

8月14日，有消息称，龙湖企业拓展有限公司已将17亿元人民币拨入“18龙湖04”债券兑付专户。至此，龙湖集团年内境内到期公司债已基本还清，仅余11月份到期1.19亿元。《证券日报》记者从接近龙湖集团知情人士处获悉，该消息属实。

公开信息显示，龙湖集团7月份共偿还41.9亿元人民币公司债，8月份共偿还41.8亿元人民币公司债。

上述知情人士还向本报记者透露，龙湖集团近期新获得一笔5年期、31亿港元银团贷款，同时按计划有序提前归还海外债务。2024年1月份到期的153亿港元银团贷款，目前已提前偿还72亿港元，并计划在年内全部提前偿还剩余部分。

从房地产行业整体情况来看，今年以来，债务违约甚至退市的上市房企仍在增加，在此背景下，龙湖集团为何选择在此时提前还债？

“一是公司销售稳健，融资通畅，有充裕流动性，偿债能力较强；二是提前偿债表明公司经营状况良好，能提振市场对公司发展的信心。”中指研究院企业研究总监刘水向《证券日报》记者如是称。

从龙湖集团的基本面来看，在销售方面，2023年1月份-7月份，其销售额为1101.2亿元，同比增长6.8%。据中指研究院统计数据显示，同期，TOP100房企销售额同比下降4.6%，龙湖集团销售额增长相比重点房企平均水平高10个百分点。在拿地方面，今年前7个月，龙湖集团已经累计获取了21宗地块，主要分布在深圳、上海、广州、成都、杭州、苏州等一线及强二线城市，总建筑面积为217.8万平方米，权益地价176.5亿元。

销售回款稳定，有投资扩表能力，说明龙湖资金链相对较为充裕，这是其提前偿债减轻下半年还债压力的基石。

“提前将资金拨入债券兑付专户，说明龙湖在主动进行债务管理，以确保企业经营可以轻装上阵，为后续顺利开展融资工作加分。”易居研究院研究总监严跃进向《证券日报》记者表示，不过，唯有销售回款持续增加，才能使房企现金流得到真正改善。龙湖此举至少可以带来三方面积极效应，一是降低存量债务规模，打通新增融资通道堵点；二是证明企业流动性相对不错；三是提振行业士气，稳住购房者预期。

“这不是龙湖第一次提前还债，去年也曾有过，其稳健的资金运作能力，向资本市场释放了正向积极的信号。”诸葛数据研究中心高级分析师陈霄向《证券日报》记者表示。

来源：中国网、证券时报、证券时报、界面新闻等

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本刊法律顾问：广东南国德赛律师事务所 谢炎燊、陈慧霞

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